○大河原町開発指導要綱
令和4年4月1日
告示第45号
(趣旨)
第1条 この要綱は、大河原町における無秩序な開発を防止し、総合的な地域の開発を図るため、開発事業を行う者に対し協力を要請して、適切な町土利用と公共施設等の整備を図り、公害のない、住みよい豊かなまちづくりを推進することについて、必要な事項を定めるものとする。
(1) 開発事業 宅地、工場、ゴルフ場その他のレジャー施設、駐車場等の建築物の建築、又は建設の用に供することを目的とした事業で、区画の変更(宅地の境界を変更し、併せて道路等の公共施設の土地の境界を変更する事業)、形状の変更(土地の切土、盛土、整地等により土地の形状を変更する事業)、性質の変更(宅地以外の土地を宅地とする土地利用の変更をする事業)のいずれかを伴う事業をいう。ただし、土地区画整理法(昭和29年法律第119号)による土地区画整理事業により換地処分が行われた土地については、性質の変更には該当しないこととする。
(2) 開発区域面積 開発事業を行う土地の区域の全面積をいう。開発事業が2つ以上にわたりその用地が一体とみなされる場合はそれらの合計面積をいい、同一開発事業者が連続した土地の開発を行う場合は、その最終合計面積をいう。ただし、既開発部分の開発完了後1年以内に隣接した土地の区域を開発する場合、開発事業者、施工業者又は土地所有者のいずれかが同一で、道路、排水施設等の公共施設が一体的に利用されるなど既開発部分と密接な関係を有すると認められる場合には、追加で開発される隣接した土地の規模に関わらず、一体的な開発行為とみなすこととする。
(3) 開発事業者 開発事業に係る工事の請負契約の注文者又は請負契約によらないで自らその工事を行う者をいう。
(4) 公共施設 道路、公園、緑地、広場、給水施設、排水施設、水路、調整池及び消防水利施設等の公共の用に供する施設をいう。
(5) 公益施設 教育、福祉、保安、衛生、医療、地域コミュニティ、通信及び購買施設等の公益の用に供する施設をいう。
(遵守事項)
第3条 開発事業者は、大河原町国土利用計画及び都市計画法(昭和43年法律第100号)に定める都市計画並びに土地の利用等について定めるその他の計画に従った、適正な開発を図るものとする。
2 開発事業者は、自然環境や周辺の景観に及ぼす影響を最小限にするため、計画的で秩序ある開発を図らなければならない。また、汚水や廃棄物による環境の汚染を防止しなければならない。
3 開発事業者は、当該事業に起因して開発周辺地域の生活環境が損なわれることなく、健全に保全されるような開発を図らなければならない。また、開発事業の施工又は開発事業完了後において、当該事業に起因した災害や公害が発生しないように、事前にその対策を行い、防御施設等を整備し、生命・財産の安全を確保しなければならない。
4 開発事業者は、開発事業の計画にあたり事業予定地における遺跡及び埋蔵文化財、地域の史跡(古木・並木を含む)等の存在について確認し、必要な手続きや措置を講じなければならない。また、開発事業の施工等にあたり、遺跡及び埋蔵文化財が発見されたときは、直ちに開発事業を中止し関係機関の指示を受けなければならない。
5 開発事業者は、開発事業に起因して開発区域及び周辺地域に当然必要となる公共施設、公益施設の用地を確保し、整備しなければならない。
6 開発事業を行うにあたっては、農地法(昭和27年法律第229号)、森林法(昭和26年法律第249号)、道路法(昭和27年法律第180号)、河川法(昭和39年法律第167号)、文化財保護法(昭和25年法律214号)、景観法(平成16年法律第110号)、その他の法令等の手続が必要な場合は、関係機関との調整を行わなければならない。
(適用対象)
第4条 本要綱の適用対象とする開発事業は、開発区域面積が1,000平方メートル以上のものとする。開発区域面積は、実測を原則とするが、地籍調査図等により面積を求めても差し支えない。
(適用除外)
第5条 本要綱は、都市計画法第29条第1項第3号から第11号に掲げるもの及び町長が特に認める公益法人が行う事業については適用しない。
2 農業、林業、漁業を営む者又はこれらの団体が、農業、林業、漁業の生産活動上必要な開発事業については適用しない。
3 前2項の規定に関わらず、畜産団地や大規模な畑地の造成等で周辺環境や災害対策等に配慮が必要と認められる場合、町長はこの開発事業を適用対象事業とすることが出来る。
(事前協議)
第6条 開発事業者は、開発区域面積が1,000平方メートル以上で3,000平方メートルを超えない開発事業について、関係法令規定等に定める申請の前に開発事業計画の内容全般について、町長と協議しなければならない。
2 開発事業者は、開発区域面積が3,000平方メートルを超える開発事業について、都市計画法第29条の規定により、開発行為として県知事の許可を得なければならない。また、当該開発事業について、県に対する許可申請を行う前に、町長と協議しなければならない。
4 開発事業者は、開発事業計画の主たる内容(事業目的、区域の位置、区域の規模等)の変更があった場合は、改めて町長と協議しなければならない。ただし、町長が軽微な変更と認める場合は、この限りでない。
(完了届)
第8条 開発事業者は、本要綱による開発事業が完了した場合は、事業の概要が把握できる図面及び写真等を添えて、遅滞無く工事完了届(様式第5号)を提出しなければならない。
2 町長は、必要に応じて、開発事業者の立会いを求め、開発事業の完了検査を行うことができる。
(協定の締結)
第10条 町長は、開発事業者との事前協議の結果、開発事業の内容について条件付の同意をした場合は、必要に応じて文書により協定を締結することができる。
(権利義務の承継)
第11条 本要綱により町長の同意を得た者又は協定を締結した者の相続人若しくは一般承継人は、被承継人が有する同意、協定に基づく権利及び義務を承継するものとする。
(開発区域周辺者の同意等)
第12条 開発事業者は、開発区域周辺に影響を及ぼす恐れのあるものについては、事前に関係権利者等の同意を受けなければならない。
(開発事業に関連した被害等の補償)
第13条 開発事業者は、開発事業によって被害又は損失を与えたときは、町長に報告し、被害又は損失を受けた者に対して、全ての責を負わなければならない。
2 開発事業者は、開発事業の施工に起因して、道路等の公共施設に損傷を与えたときは、直ちに町長に報告し、現状に復さなければならない。
(公共施設及び公益施設の整備)
第14条 開発事業者は、次の各号に掲げる要件に適合し、かつ自己の費用負担において公共施設を整備しなければならない。ただし、県知事の許可を必要とする開発行為(3,000平方メートルを越える開発事業)に該当するものについては、県における開発許可制度の審査基準を優先する。
(1) 道路
ア 開発事業の実施に伴い設置される道路は、道路構造令(昭和45年政令第320号)を厳守するものとし、路面は全面舗装にすること。
イ 道路の幅員は原則として6メートル以上とするが、開発事業の規模及び内容等により、町長と開発事業者が協議して定めること。
ウ 開発区域内に計画道路(国及び地方自治体の計画道路)が含まれる場合は、その道路用地を確保しなければならない。
エ 開発区域内の主要道路は、区域外の既設主要道路に接続しなければならない。
オ 開発事業に伴う道路は、町道として認定される日又は町長が定める日まで、開発事業者及びその継承人が、善良なる注意によって維持管理するものとする。
(2) 公園及び緑地
ア 公園及び緑地は、安全かつ有効に利用できる位置に配置し、災害時の避難等に支障のないように配置すること。
イ 公園及び緑地の面積は、原則として開発区域面積の100分の3以上とするが、開発事業の規模及び内容等により、町長と開発事業者が協議して定める。
ウ 開発区域内に保存すべき森林や沼池等がある場合は、これらを利用して公園及び緑地を整備すること。ただし、沼、池等は公園等の面積に含まない。
(3) 河川及び水路等
ア 開発事業の施工に伴い、河川、水路等の新設、移設、改修を必要とする場合は、利害関係者の同意又は承認を受けて、開発区域の内外にわたり整備しなければならない。また、関係機関及び利害関係者の許可又は同意無く、既設の河川、水路等を埋設してはならない。
イ 山林、原野等の開発事業によって、かんがい用水源及び飲用に供する水源が、枯渇又は汚染されることがないよう、諸施設を整備しなければならない。
(4) 給水施設
ア 開発事業の施工に伴い、給水施設(上水道、簡易水道、その他の給水施設)が必要となる場合は、町長が定める計画及び基準により、町の設計及び監督により整備しなければならない。
イ 大河原町給水条例(昭和35年条例第9号)第2条によって定める給水区域において開発事業が行われる場合は、町長の許可を受けて町の水道を利用することができる。この場合は、町長が別に定める基準によりその費用を負担しなければならない。
(5) 排水施設
ア 開発事業における排水施設整備又は排水施設整備計画については、あらかじめ町長と協議しなければならない。
イ 開発事業における排水については、雨水及び汚水の排水量を十分に考慮して、有効かつ適切に排水できるようにし、汚水処理施設によって浄化した後で、公共の排水施設(下水道、排水路等)、河川、その他の公共水域に関係機関の許可を得て接続しなければならない。
ウ 処理水の放流先である河川、水路等の利用については、開発事業者の責任においてあらかじめ当該河川等の管理者及び水利権者と協議し、同意又は承認を得なければならない。
エ 開発事業者は、処理水の放流によって生ずる第三者との紛争や損害賠償等は自己の責任において解決しなければならない。
(6) 消防水利施設
ア 開発事業又は開発事業計画は、消防法(昭和23年法律第186号)第20条第1項の規定による勧告(「消防水利の基準(昭和39年消防庁告示第7号)」)の基準に適合していなければならない。
イ 開発事業者は、開発事業が第6号アの条件に適合しない場合には、必要となる消防水利施設(消火栓・貯水槽等)を自ら整備しなければならない。
2 開発事業者は、次の各号に掲げる要件に適合し、かつ自己の費用負担において公益施設を整備しなければならない。ただし、県知事の許可を必要とする開発行為(3,000平方メートルを越える開発事業)に該当するものについては、県における開発許可制度の審査基準を優先する。
(1) ごみの収集施設
ア ごみの収集施設は、宅地開発事業の場合、原則として6戸以上につき1箇所設けるものとし、戸数が20戸を超える場合は6平方メートル以上の面積を確保し整備しなければならない。
イ ごみの収集施設の整備、位置、形状、構造等については、町長と協議のうえ設置しなければならない。
(2) 防犯施設及び交通安全施設
ア 防犯施設としては、街路灯・防犯灯を必要な場所に開発事業者の負担により設置しなければならない。
イ 交通安全施設としては、交通標識・ミラー等の施設を必要な場所に開発事業者の負担により設置しなければならない。
ウ 防犯施設及び交通安全施設の整備、位置、形状、構造等については町長と協議のうえ設置しなければならない。
(3) その他の公益施設
ア 集会所等その他の公益施設については、事前に町長と協議して、施設の有無、施設整備に係る負担割合等を定めるものとするが、開発事業者は原則的に公益施設に必要な用地を確保しなければならない。
イ その他の公益施設の位置、面積、形状等については町長と協議のうえ整備しなければならない。
(公共施設及び公益施設の帰属・管理)
第15条 本要綱により設置、整備された公共施設、公益施設及び確保された施設用地は、その性質上町に帰属できないものを除き、原則として無償で町に帰属し、町が管理を行うものとする。
2 公共施設、公益施設及び施設用地で後に町に帰属するものは、町に移譲されるまでは、開発事業者及びその承継人が善良なる注意義務をもって維持管理を行わなければならない。
3 町に帰属する公共施設、公益施設及び施設用地の管理移管の時期は、町長と協議して定める。移管にあたって開発事業者は、施設等の破損修復等を完全に行い、立会い検査後に管理を引き継ぐものとする。
4 第1項の規定によらず、小規模な公園、街路樹や植栽等で、地域の住民が維持及び管理を行うことが適当と認められるものについては、町に帰属させずに住民活動を支援することができる。
(住居表示の協力)
第16条 開発区域面積の規模により、住居表示、町名又は字名の名称変更が必要になる場合は、開発事業者は町長と協議して住居表示の事業に協力しなければならない。
(従わない者等への措置)
第17条 町長は、開発事業の事前協議又は届出を行わなかった開発事業者、本要綱並びに協議又は同意内容に従わない若しくは協力しない開発事業者、協定を遵守しない開発事業者に対して、必要に応じて次の各号に掲げる措置を取ることができる。
(1) 県の開発行為許可申請(3,000平方メートル以上の開発事業)に必要となる、既存の町公共施設の使用に関する同意並びに新設公共施設等管理予定者との協議の拒否又は保留。
(2) 町が管理する道路内における占用及び車両通行の許認可の保留。
(3) 町が管理する河川、水路等に関連する排水施設の設置の拒否、保留又は制限。
(4) 町営水道の供給依頼に対する拒否、保留又は制限。
(5) 国又は県等の管理者に対し、道路及び河川等の許認可についてしん酌を要請。
(6) 開発事業に関連する法令の規定による許認可に対するしん酌要請並びに開発事業に関連する公共事業のしん酌及び関係機関への協力停止等の要請。
(7) その他必要な措置
(その他の事項)
第18条 本要綱によりがたいもの又は定めのないものについては、都市計画法に定める開発許可制度による県の技術的基準並びに立地基準等を基本としながら、町長と協議して定めるものとする。
附則
(施行期日)
1 この告示は、令和4年4月1日から施行する。
別表(第7条関係)
(1) 同意の基準
1 | 土地利用計画が定められているときは、開発事業に係る土地の用途が当該計画の利用区分に適合していること。 |
2 | 用途地域等(用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域等)が定められているときは、予定建築物の用途がこれに適合していること。 |
3 | 道路、公園、緑地その他の公共の用に供する空地(消防に必要な水利が十分でない場合に設置する消防の用に供する貯水施設を含む。)が、次に掲げる各号を勘案して、環境の保全上、災害の防止上、通行の安全上又は事業活動の効率上支障がないような規模及び構造で適当に配置され、かつ、開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続するように設計されていること。開発区域内において都市計画決定が行われ、又は道路整備計画の対象とされている道路がある場合は、設計がこれに適合していること。 (1) 開発区域の規模、形状及び周辺の状況 (2) 開発区域内の土地の地形及び地盤の性質 (3) 予定建築物の用途 (4) 予定建築物の敷地の規模及び配置 |
4 | 排水路その他の排水施設が、次に掲げる事項を勘案して、開発区域内の下水道法第2条第1号に規定する下水を有効に排出するとともに、その排水によって開発区域及びその周辺の地域にいっすい等による被害が生じないような構造及び能力で適当に配置されており、かつ当該排水にかかる河川その他の公共用水域の管理者、直接影響を受ける関係住民の代表者並びに関係水利権者の代表者と協議してその同意を得ていること。 (1) 当該地域における降水量 (2) 3の(1)から(4)までに掲げる事項及び放流先の状況 |
5 | 水道その他の給水施設が、3の(1)から(4)までに掲げる事項を勘案して、当該開発区域について想定される需要に支障を来たさないような構造及び能力で適当に配置されるよう設計されていること。また、町との協議を終了しているとともに直接関係のある水利権者の代表者と協議してその同意を得ていること。なお、開発事業者が新しく水道事業を経営しようとする場合は、将来早い期間内に町に移管するよう協定書等を締結すること。 |
6 | 電気、ガス、電信電話の供給施設が、当該開発区域について想定される需要に支障を来たさないような構造及び能力で適当に配置されるよう設計されていること。また、これらの供給事業者との協議を完了していること。 |
7 | 公害等の防止に万全を期するため、次の要件を充たすこと。 (1) 環境基本法(平成5年法律第91号)第16条による環境基準に適合すること。 (2) 環境基本法第17条並びに公害防止条例(昭和46年3月18日県条例第12号)第10条の規定により策定する公害防止計画の方針に合致すること。 (3) 大河原町環境美化の促進に関する条例(昭和60年条例第8号)を遵守していること。 |
8 | 当該地域の自然的社会的諸条件を勘案し、現在及び将来の自然環境・景観の保全の観点からみて適当であると認められること。 |
9 | ごみ及び廃棄物の処理について万全な配慮をしていると認められること。 |
10 | 消防防災施設について万全な配慮をしていると認められること。 |
11 | 当該開発事業の目的に照らして、開発区域における利便の増進と開発区域及びその周辺の地域における環境と保全とが図られるように、公共施設及び予定建築物の用途の配分が定められていること。 |
12 | 開発区域内の土地が、地盤の軟弱な土地、がけくずれ、出水又は土砂流出の恐れのある土地、その他これらに類する土地であるときは、地盤の改良、擁壁、土砂止の設置等、安全上必要な措置が講じられる計画であること。 |
13 | 開発区域内には、次に掲げる区域内の土地を含まないこと。ただし、開発区域及びその周辺の地域の状況等により県と協議のうえ、支障がないと認められる場合はこの限りでない。 (1) 建築基準法(昭和25年法律第201号)第39条第1項の災害危険区域 (2) 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律(昭和44年法律第57号)第3条第1項の急傾斜地崩壊危険区域 (3) 地すべり等防止法(昭和33年法律第30号)第3条第1項の地すべり防止区域 (4) 砂防法(明治30年法律第29号)第2条の規定により指定された土地の区域 (5) 自然公園法(昭和32年法律第161号)第17条第1項の国立公園若しくは国定公園の特別地域又は県立自然公園条例(昭和34年7月16日県条例第20号)第10条の特別地域 (6) 鳥獣の保護及び管理並びに狩猟の適正化に関する法律(平成14年法律第88号)第28条の鳥獣保護区及び第29条の特別保護地区 (7) 自然環境保全条例(昭和47年7月15日県条例第25号)第17条の特別地区 (8) 都市計画法第8条第1項第7号の風致地区 (9) 文化財保護法第69条第1項の史跡名称天然記念物の指定地区 (10) 森林法第25条の保安林又は同法第41条第1項若しくは第2項の保安施設地区 (11) 農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)第8条第2項第1号の農用地区域 |
14 | 開発地域が普通林地域に係る場合は、災害の防止又は水資源の涵養等の目的から判断して著しい支障がないと認められること。 |
15 | 開発区域内の土地若しくは開発事業に関する工事をしようとする土地又はこれらの土地にある工作物について、開発事業の施工又は開発事業に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者(土地所有者、地上権者、借家権者等)の同意を得ていること。 |
16 | 開発区域に接する土地の所有者及び近隣の土地に権利を有する者(近隣住民等)に対し、開発事業に関する説明を行い、同意を得ていること。 |
17 | 開発事業に関連のある公共施設の管理者の同意を得、かつ、新たに設置される公共施設を管理することとなる者との協議を完了していること。 |
18 | 開発事業者が当該開発事業の目的を達成するために必要な資力及び信用を有していると認められること。 |
19 | 当該開発事業が近隣地域、近隣住民に対する貢献度が高いと認められること。 |
(2) 事前協議申請及び同意の基準の運用
1 | 道路、排水、斜面等の詳細な基準については、県(仙台市の区域を除く)における開発許可制度審査基準に準ずるものとする。 |
2 | 開発区域面積について、①実測面積、②国土調査面積、③登記(公図)面積のそれぞれに違いがある場合がある。事前協議の必要性、申請面積等においては、①実測面積、②国土調査面積、③登記(公図)面積の順序で優先的に判断する。 |
3 | 県の基準における開発行為は、①建築物の建設を目的として、②土地の区画・形状・性質の変更があるものとなっており、土地の性質変更の判断においては、現況による判断を優先し登記簿上の農地等には必ずしもこだわらないものと考えられている。つまり、資材置き場や駐車場の整備等は、開発行為に該当しないことになるが、本要綱では、適正な土地利用の推進と周辺環境への配慮の面から、特に農地法に定める3条申請、4条申請、5条申請が必要なもので、1,000平方メートル以上のものは、事前協議を必要とする。 |
4 | 土地区画整理地内においては、区画整理の計画に基づいて行われる店舗・事業用施設等の建築については、本要綱に定める開発事業とはならない。 |
5 | 町長は、1,000平方メートル以上又は1,000平方メートルを超えると認められる土地利用事業で、事前協議の必要がないものでも、必要に応じて開発事業者に説明等を求めることができる。 |
6 | 開発等事業者は、事前協議の必要がない土地利用事業及び本要綱による事前協議(全体会議)の前であっても、説明会や担当課全体会議の開催を町長に求めることができる。 |
